房地產行業做微分銷是一個新的嘗試，也是一個新的發展渠道。但是，房地產微分銷應注意行業的特殊性。

　　1、固定性

　　固定性也稱不可移動性，房地產產品從生產、使用直至壽命終結都與土地緊緊相連。由于不可移動，每宗房地產的交通、日照、周邊環境、景觀等，均有一定狀態，從而形成了每宗房地產獨有的自然地理位置和社會經濟位置，使房地產有區位優劣之分。

　　2、單件性

　　單件性也是多樣性，它是由固定性所派生出來的。可以說沒有兩宗房地產是完全相同的，即使外觀一樣，但由于坐落位置的不同，周圍環境、景觀也會有所不同。這一特性決定了房地產之間不能實現完全替代，房地產市場不能實現完全競爭。針對不同的消費群體和不同的項目特點，房地產營銷策略也要有所差別。

　　3、價值量大、單價高

　　房地產產品價值量大、單價高是其他一般商品所不具備的特征之一。以住宅為例，普通老百姓購買一套商品房差不多要花費一生的積蓄，因此人們在選擇房地產產品時總是慎之又慎。開發商如果僅僅局限于推出一個新奇的概念，依靠某一簡單要素去爭取客戶，一旦概念失真，反而讓購房者感到開發商缺乏誠信，使其失去口碑市場。

　　4、相互影響

　　相互影響的特殊性也就是經濟學所講的外部性。房地產的價值不僅與其本身的狀況有直接關系，還取決于周圍其他房地產的狀況，受鄰近房地產用途和開發利用的影響，如，在其旁興建一個綠化公園，可使其價值上升。

　　5、保值增值

　　由于土地的稀缺性，使房地產具有保值增值的特性。但這是從房地產價格變化的總體趨勢來說，是波浪上升的，不排除房地產價格隨著社會經濟的波動而波動。房地產本身功能的落后、周圍環境的惡化也會使房地產貶值。

　　6、產品生產較為復雜

　　房地產產品的生產從可行性研究、勘察設計、工程施工、竣工銷售直至使用階段的物業管理，涉及到多個專業、多個領域。這些環節既彼此相連，又各自獨立。房地產產品的復雜性決定了房地產營梢不能只著眼于銷售階段以上這些特性也是房地產營銷的特點。

　　結合以上房地產行業的特殊性，要做房地產微分銷會有一定的局限，不像其他小商品容易操作。不過，不管怎樣，房地產微分銷也是一個值得嘗試的銷售渠道。

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